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QUEL EST L’IMPACT DE L’INFLATION SUR LE MARCHE IMMOBILIER AU PAYS BASQUE ?

Publié par Pascaline Rousse le 2 septembre 2022

| Immobilier en France, Marché Immobilier, Pays Basque

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UNE INFLATION BIEN REELLE

À la suite des conséquences économiques de la COVID-19 (volatilité des cours pétroliers, retards ou interruptions des productions, problèmes d’approvisionnement, réouverture rapide de l’économie, déséquilibre entre l’offre et la demande), et au conflit Russo – Ukrainien (augmentation des coûts de l’énergie, des matières premières, impact sur la consommation et le panier moyen des ménages), une inflation s’est généralisée.

Selon L’INSEE, l’inflation est définie comme la perte du pouvoir d’achat traduit par une augmentation générale, rapide et durable des prix.

La Banque Centrale Européenne (BCE) intervient dans le but de pouvoir maintenir la stabilité des prix pour assurer une croissance économique relative, protéger les emplois et préserver le pouvoir d’achat. Afin de pouvoir contrôler l’inflation, la BCE ajuste les taux d’intérêt. Elle a un rôle de régulateur. Cependant, quand l’inflation commence à monter en flèche, la banque centrale est en grande difficulté.

Lorsque l’inflation est trop forte, cette dernière peut rapidement mettre à mal les bénéfices récoltés au cours des années de prospérité, réduire la valeur de l’épargne et engloutir les bénéfices des entreprises. Les factures deviennent plus chères pour tous : les consommateurs, les entreprises et les gouvernements sont alors mis en difficulté.

C’est à ce moment que la politique monétaire entre en jeu. « Une inflation élevée est un défi majeur pour nous tous », avait déclaré Christine Lagarde, présidente de la BCE lors de sa conférence de presse du 9 juin. (Extrait article Euro news – Par Jorge Liboreiro & Huseyin Koyuncu • 25/06/2022)

En opérant des hausses et des baisses du taux d’intérêts, la BCE peut influencer indirectement le niveau du taux d’intérêts que les banques utilisent entre autres dans le cadre de transactions interbancaires, les prêts aux entreprises, les prêts à la consommation, les hypothèques et les comptes d’épargne.

Des taux d’intérêt élevés peuvent contribuer à ralentir une inflation importante. En effet, l’argent est alors plus cher à emprunter et cela peut réduire les dépenses, ce qui peut à son tour ralentir l’inflation.

UN MARCHE IMMOBILIER BOUSCULE

Le marché immobilier français est dynamique. Cependant, on note un certain ralentissement du marché de la transaction en 2022 qui peut être expliqué par la conjonction de plusieurs facteurs tels que :

La Loi climat et résilience

L’application progressive de la Loi Climat & Résilience qui lutte contre les passoires énergétiques. Ces nouvelles régulations énergétiques deviennent progressivement obligatoires et demandent aux propriétaires d’anticiper des travaux d’amélioration énergétiques alors qu’en parallèle le coût des matières premières à fortement augmenté dans le bâtiment.

L'augmentation des taux d'intérêts

L’augmentation des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers impacte l’obtention des prêts dans le cadre d’un achat immobilier. De nombreux particuliers se voient refuser leur demande de crédit immobilier. La forte augmentation soudaine des taux directeurs, ne permet pas aux banques de proposer des taux qui leur permettent de dégager une marge suffisante, d’où un rejet massif de demandes de crédit immobilier. Rappelons en outre que les banques ne peuvent accepter un dossier de crédit immobilier si les mensualités de celui-ci excèdent les 35 % de revenus du ou des emprunteur(s). Les profils les plus impactés par ces refus sont les primo-accédants avec un apport faible et des revenus modestes (souvent les jeunes donc). Les moins touchés sont les emprunteurs avec un fort apport, des revenus confortables et/ou une durée de crédit peu importante (souvent les seniors). Selon une récente étude de Pretto, ce sont 18 % des dossiers financés en 2021 qui ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, ce qui représente 220 000 ménages.

L'augmentation des prix de l'immobilier

L’augmentation conséquente des prix de l’immobilier au Pays Basque pendant la période de la COVID-19 due à l’attractivité de la région et mixé à un exode urbain.

Le déficit accru de logement sur le territoire

Le déficit de logements sur la région en opposition avec une forte demande issue des locaux et des migrations urbaines liées à la forte attractivité du Pays Basque. En mars 2022, la Communauté d’Agglomération du Pays Basque (CAPB) a voté un décret en faveur de l’application du système compensatoire afin de réglementer plus strictement les meublés de tourisme avec une entrée en vigueur le 1 er juin 2022. Dès le 3 juin 2022, le tribunal administratif de Pau a suspendu cette nouvelle réglementation suite a un référé qui vise à reconsidérer sa légalité sur le point juridique. Ce décret s’appliquait à près de 16.000 logements sur la communauté d’agglomération. Elle aurait eu pour conséquence direct de remettre à la vente sur le marché un grand nombre de logements. On aurait donc pu constater une baisse des prix. Il a été décidé en juillet 2022 d’assouplir la mesure de compensation afin que cette dernière puisse entrer en vigueur le 1er mars 2023. La communauté d’agglomération souhaite mettre un frein à l’augmentation constaté de 130% supplémentaires de locations de meublés de tourisme entre 2016 et 2020. La disponibilité des logements s’amoindrit pour les acquéreurs et/ou les locataires et le prix des biens en transaction et/ou à la location longue durée s’envole.

INFLATION & MARCHE IMMOBILIER: QUEL LIEN?

On a pu récemment constater une forte hausse des prix de l’immobilier généralisée.

Après une succession d’évènements économiques, une bulle immobilière s’est créée dans plusieurs pays étrangers tels que le Canada, les USA, la Chine ou encore au Danemark. Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Les taux d’emprunt étaient extrêmement bas, voir négatifs. Les ménages ont souhaité investir dans l’immobilier en tant que valeur refuge.

Mais depuis peu, on note une baisse du prix de ces mêmes biens. Certains propriétaires vont donc se retrouver à rembourser un crédit d’un montant bien supérieur à celui de la valeur réajustée de leur bien. Cette correction est due à l’éclatement d’une bulle immobilière. La Chine, le Danemark et la Suède en ont déjà subi les premières conséquences.

En France et encore plus au Pays Basque, nous n’avons pas encore clairement constaté cette baisse. Nous avons remarqué une stagnation ou du moins un ralentissement des prix immobiliers.

La grande interrogation du moment serait de se demander si les prix vont baisser. En effet, l’inflation va-t-elle avoir un impact direct sur le marché immobilier français en provoquant une baisse des prix ? Il n’y a pas de réponses exactes…

Globalement, comme la France n’est pas différente de ses voisins, on a de fortes chances d’observer une baisse sur le territoire national.

Toutefois, le Pays Basque reste un cas particulier. Bien que certaines communes de cette région aient déjà subi une augmentation de plus de 30% entre 2019 et 2022. On considère que l’attractivité de la région et le manque de logements maintiendront des prix élevés. L’inflation provoquera un réajustement des prix lors des négociations. En effet, nous ne connaissions pas de montant de négociation des prix des biens aussi élevé auparavant. Certains biens selon leur catégorie bien sûr, peuvent avoir une marge de négociation jusqu’à 100 000 euros. Mais on remarque que chacun surf sur l’augmentation des prix de l’immobilier constatée entre 2020 et 2021 et souhaite encore pouvoir en tirer parti en 2022. Il suffit de comparer le prix des biens diffusés à la vente et les données de prix net vendeur transmises par les notaires. Le constat étant que les différents éléments expliqués dans cet article vont jouer sur un réajustement des prix de l’immobilier au Pays Basque. Toutefois, nous ne subirons pas un effondrement des prix.

QUE PREVOIR DANS UN FUTUR PROCHE?

Les prédictions pour 2023 :

Hausse des taux d’intérêt à plus de 3% ;
Les acquéreurs seront plus vigilants dans leur projet d’acquisition ;
Difficulté pour les primo accédants et meilleurs profils d’acquisition pour les acheteurs avec fonds propres ;
Réajustement du prix de vente des biens selon leur état de rénovation ;
Baisse du nombre de transactions ;
Pénuries de logements dans le neuf.