LES AMENDEMENTS
Le projet de loi de finances pour 2025, actuellement en cours d’examen au Parlement, introduit plusieurs amendements susceptibles d’affecter le secteur immobilier en France. Voici un tour d’horizon des principales mesures envisagées :
Fin du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de la mise en location de logements neufs à loyers plafonnés, est prévu pour s’achever au 31 décembre 2024. Toutefois, une prolongation jusqu’au 31 mars 2025 est envisagée pour les logements réservés avant la fin de l’année 2024, afin de tenir compte des délais de commercialisation des programmes neufs.
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le gouvernement propose d’étendre le PTZ à l’ensemble du territoire pour les primo-accédants, sans distinction entre zones tendues et détendues. Cette mesure vise à faciliter l’accession à la propriété, notamment pour les ménages modestes. Des discussions sont en cours pour déterminer si cette extension inclura également les maisons individuelles, actuellement exclues du dispositif.
Modification de la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)
Les amortissements pratiqués par les LMNP, jusqu’alors exclus du calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, pourraient être réintégrés dans l’assiette imposable à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Cette mesure, visant à augmenter les recettes fiscales, pourrait alourdir la fiscalité des investisseurs en meublé.
Révision des aides à la rénovation énergétique
Le budget alloué à MaPrimeRénov’, principale aide à la rénovation énergétique des logements, serait réduit d’environ 1 milliard d’euros, passant à 2,3 milliards en 2025. Cette diminution pourrait impacter le rythme des rénovations énergétiques, pourtant essentielles pour atteindre les objectifs climatiques.
Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (Frais de notaires)
Les départements pourraient être autorisés à augmenter le taux des DMTO, communément appelés « frais de notaire », au-delà du plafond actuel de 4,5 %. Cette mesure, destinée à compenser les baisses de dotations de l’État, pourrait alourdir le coût des transactions immobilières pour les acquéreurs.
Suppression du taux réduit de TVA sur les chaudières à gaz
Dans le cadre de la transition énergétique, la fourniture et l’installation de chaudières fonctionnant aux énergies fossiles ne bénéficieraient plus du taux réduit de TVA de 5,5 %, mais seraient soumises au taux normal de 20 %. Cette mesure vise à encourager l’adoption de systèmes de chauffage plus écologiques.
Taxation sur la vente des résidences principales
Un des amendements les plus débattus de la loi de finances 2025 concerne la potentielle introduction d’une taxation exceptionnelle sur les plus-values générées lors de la vente de résidences principales, traditionnellement exonérées d’imposition.
Selon les propositions, cette taxation serait limitée aux transactions où la plus-value dépasse un certain seuil (par exemple, 500 000 €), ciblant spécifiquement les biens immobiliers de grande valeur. Toutefois, elle ne s’appliquerait qu’en cas de revente rapide, soit dans un délai de deux à cinq ans après l’acquisition. L’objectif affiché par le gouvernement est de freiner la spéculation immobilière, particulièrement dans les zones où la demande dépasse largement l’offre, et de mieux encadrer les pratiques de « revente rapide » qui contribuent à l’inflation des prix.
Les résidences principales conservées au-delà de ce délai continueraient de bénéficier de l’exonération fiscale actuelle, préservant ainsi les propriétaires qui utilisent ces biens comme leur logement principal sur le long terme. Cependant, la mesure inquiète les propriétaires susceptibles d’être contraints de revendre rapidement en raison de circonstances imprévues, telles qu’un déménagement professionnel, une séparation ou des difficultés financières. Pour ces cas particuliers, des exceptions pourraient être envisagées afin d’éviter des situations injustes.
Si cet amendement est adopté, il pourrait avoir des répercussions importantes sur le marché immobilier, en décourageant les ventes de biens haut de gamme et en incitant certains propriétaires à différer la mise en vente de leur résidence principale. Cette réforme pourrait également introduire une nouvelle complexité dans les transactions immobilières, obligeant les vendeurs à anticiper davantage les implications fiscales liées au délai de détention de leur bien. Au-delà de l’impact direct sur les propriétaires concernés, cette mesure pourrait ralentir la fluidité globale du marché immobilier.
Ces amendements, s’ils sont adoptés, pourraient avoir des répercussions significatives sur le marché immobilier français, tant pour les investisseurs que pour les acquéreurs et les propriétaires. Il est donc essentiel pour les acteurs du secteur de suivre attentivement l’évolution de ce projet de loi et d’anticiper les ajustements nécessaires.
LES IMPACTS SUR LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
La loi de finances pour 2025 inclut plusieurs amendements qui modifient directement les conditions d’investissement immobilier en France. Ces mesures, visant à adapter le secteur aux contraintes budgétaires et environnementales, pourraient modifier les stratégies des investisseurs et la dynamique du marché immobilier.
Réduction des avantages fiscaux pour les investisseurs locatifs
Outre la fin du dispositif Pinel mentionnée précédemment, le gouvernement envisage de limiter ou de réorganiser les niches fiscales dans l’immobilier locatif. Cela pourrait inclure une révision des plafonds d’avantages fiscaux pour les dispositifs existants, tels que le Pinel+ ou le Denormandie. Ces changements visent à recentrer les aides sur les logements les plus performants sur le plan énergétique, mais risquent de diminuer l’attractivité de l’investissement locatif dans certaines zones moins tendues.
Taxation accrue des revenus fonciers
Un autre amendement clé prévoit une augmentation de la fiscalité sur les revenus fonciers, avec une possible requalification des régimes fiscaux pour certaines catégories de bailleurs. Les propriétaires qui perçoivent des loyers pourraient être soumis à une fiscalité plus lourde, particulièrement en ce qui concerne les régimes micro-fonciers ou les abattements pour charges. Cela pourrait dissuader certains investisseurs, notamment les particuliers, de se tourner vers l’immobilier locatif comme source de revenus complémentaires.
Modification des régimes LMNP et LMP
Les régimes de Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) seront également révisés, avec une fiscalité plus stricte sur les amortissements et une révision des seuils d’éligibilité. Cette réforme pourrait inciter certains investisseurs à abandonner les meublés au profit d’autres formes d’investissement, réduisant ainsi l’offre locative à court terme.
Réduction des incitations à l'investissement dans l'immobilier commercial
Les amendements prévoient également de limiter certains avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier commercial, notamment dans le cadre des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). L’objectif est d’encourager le financement d’autres secteurs de l’économie, mais cette mesure pourrait ralentir la dynamique de l’immobilier commercial, en particulier dans les zones où les bureaux et commerces peinent déjà à attirer les investisseurs.
Elargissement des contraintes pour les résidences secondaires
Les investissements dans les résidences secondaires seront également impactés par un durcissement de la fiscalité, notamment via une hausse des taxes sur les logements vacants ou sous-occupés. Dans certaines communes touristiques, des augmentations significatives de la taxe d’habitation pour résidences secondaires sont à l’étude, visant à limiter la pression immobilière sur les habitants permanents.
Encouragement des investissements dans le "vert"
Dans un souci de transition écologique, plusieurs amendements visent à encourager les investissements dans les bâtiments à haute performance énergétique. Les incitations fiscales pourraient être renforcées pour les logements conformes aux normes RE2020, mais réduites ou supprimées pour les logements énergivores, classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces mesures favorisent les investisseurs prêts à financer des projets de rénovation énergétique ou à investir dans des constructions neuves écoresponsables.
Impacts sur les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
Les Sociétés Civiles Immobilières, très prisées des investisseurs, pourraient également être affectées par des amendements touchant à leur régime fiscal. Une révision de l’imposition sur les bénéfices ou des exonérations liées à la transmission des parts de SCI est envisagée, ce qui pourrait modifier leur attrait pour la gestion patrimoniale et l’investissement immobilier.
CONSEQUENCES
Ces modifications cumulées pourraient rendre l’investissement immobilier moins attractif pour certains profils, en particulier les petits investisseurs ou ceux recherchant des solutions défiscalisées. Cependant, elles pourraient aussi inciter les acteurs du secteur à réorienter leurs stratégies vers des investissements plus écologiques ou mieux adaptés aux nouvelles contraintes fiscales. La complexité accrue de la fiscalité immobilière nécessitera un accompagnement renforcé par des professionnels pour optimiser les placements et minimiser les impacts de ces amendements.
Sources: Trouver un Logement Neuf, Est Républicain, Ymanci
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